Una plaga en un edificio casi nunca es problema de un solo vecino. Las ratas suben por las bajantes, las cucarachas viajan por los patinillos de instalaciones y las chinches pasan de un piso a otro por enchufes y rodapiés. Por eso la ley reparte la responsabilidad entre la comunidad, cada propietario y el Ayuntamiento.
Por qué importa: plagas y salud
La Organización Mundial de la Salud analizó las viviendas de ocho ciudades europeas (estudio LARES) y comprobó que las plagas en casa son frecuentes y se asocian a más alergias y asma entre quienes viven en ellas.
Los riesgos van más allá de la salud:
- Transmisión de enfermedades y contaminación de alimentos.
- Picaduras, alergias y estrés entre los vecinos.
- Daños en cableado, aislamientos y conducciones.
- Pérdida de valor y de alquiler de las viviendas.
- Denuncias y sanciones municipales.
Los más vulnerables son las personas mayores, los niños pequeños y quienes tienen problemas de salud.
Qué le toca a la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a mantener el edificio y sus servicios comunes en condiciones de seguridad y habitabilidad (art. 10). Una plaga en zonas comunes incumple esa obligación.
Son zonas comunes, y por tanto responsabilidad y gasto de la comunidad:
- Red de saneamiento del edificio: arquetas, pozos, bajantes y colectores hasta la acometida.
- Sótanos, garajes, trasteros comunes y cuartos de contadores.
- Cuarto de basuras y zona de contenedores.
- Patios, jardines, cubiertas y patinillos de instalaciones.
- Portal, escaleras y ascensores.
El presidente o el administrador pueden encargar un tratamiento urgente. Un contrato periódico de mantenimiento se aprueba en junta como cualquier otro gasto ordinario.
Qué le toca a cada propietario
El propietario responde del interior de su vivienda o local. La Ley de Propiedad Horizontal le obliga a mantenerlo en buen estado y a no causar perjuicios al resto de vecinos (art. 9). Además:
- Debe permitir la entrada a su vivienda cuando sea necesario para un servicio común (art. 9.1.d). Por ejemplo, para tratar una plaga que se extiende por todo el bloque.
- No puede desarrollar actividades insalubres en su piso (art. 7.2). La acumulación de basura que atrae plagas es un caso típico.
- Si la plaga nace en su vivienda y se extiende, la comunidad puede reclamarle el coste.
En un piso alquilado, el tratamiento suele corresponder al propietario si la plaga es previa o estructural. Si nace de la falta de higiene del inquilino, le corresponde a él.
Qué hace el Ayuntamiento de Madrid
Madrid Salud controla las plagas en el alcantarillado municipal, la vía pública, las zonas verdes y los edificios municipales. Las ratas o cucarachas en la calle se comunican al 010 (o 914 800 010). El Ayuntamiento se compromete a atender esos avisos en un máximo de 5 días hábiles.
En espacios privados, incluidas las comunidades de propietarios, el Ayuntamiento solo interviene en casos de especial riesgo. El resto corresponde a la comunidad, que debe contratar una empresa autorizada. Además, la Ordenanza de Protección de la Salubridad Pública de la Ciudad de Madrid (2014) permite actuar contra situaciones de insalubridad en inmuebles privados. Otros municipios, como Torrejón de Ardoz, Alcalá o Móstoles, tienen servicios y ordenanzas propios.
En octubre de 2025, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y Madrid Salud firmaron un convenio para llevar a las comunidades información sobre prevención y control de plagas.
Quién puede hacer el tratamiento
Los productos para matar ratas e insectos son biocidas. Su uso profesional está regulado:
- La empresa debe estar inscrita en el ROESB (Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas). En Madrid lo regula la Orden 700/2010. La inscripción en una comunidad autónoma vale para toda España.
- Debe contar con un responsable técnico. Es quien hace el diagnóstico, planifica los tratamientos, elige los productos y evalúa los resultados. Según el Real Decreto 830/2010, debe acreditar la cualificación profesional «Gestión de servicios para el control de organismos nocivos» (nivel 3) mediante certificado de profesionalidad, o bien tener una titulación universitaria o de técnico superior reconocida por el Ministerio de Sanidad.
- Los aplicadores que realizan los tratamientos deben acreditar la cualificación «Servicios para el control de plagas» (nivel 2), mediante certificado de profesionalidad o título de formación profesional equivalente. Los antiguos carnés de nivel básico y cualificado ya no son válidos: su periodo transitorio terminó.
- Solo pueden usarse biocidas autorizados por el Ministerio de Sanidad, conforme al Reglamento (UE) 528/2012.
La empresa debe entregar a la comunidad tres documentos:
- Diagnóstico de situación. Antes de tratar, el responsable técnico inspecciona el edificio, identifica la plaga y sus causas, evalúa los riesgos y define el plan de actuación, con las medidas preventivas y correctoras.
- Certificado de tratamiento. Tras cada tratamiento con biocidas: plaga, zonas tratadas, producto y número de registro, dosis, plazo de seguridad, aplicador y responsable técnico.
- Parte de trabajo. De cada visita: fecha, trabajos realizados, incidencias observadas y recomendaciones.
La comunidad debe guardarlos: son su prueba de diligencia ante una inspección o una reclamación.
Buenas prácticas de registro
Las guías europeas de buenas prácticas recomiendan algo que en España pocas comunidades hacen: un registro de avistamientos. Es un cuaderno o formulario en línea donde los vecinos anotan fecha, lugar y tipo de plaga vista. Con él, el técnico llega a cada visita sabiendo dónde buscar. Guarda también los certificados de al menos los últimos 12 meses: muestran si la plaga es estacional o se repite siempre en el mismo punto.
Resumen
| Zona | Responsable | Cómo actuar |
|---|---|---|
| Alcantarillado público y calle | Ayuntamiento | Aviso al 010 |
| Zonas comunes del edificio | Comunidad | Empresa inscrita en el ROESB |
| Interior de vivienda o local | Propietario (o inquilino, según el origen) | Empresa inscrita en el ROESB |
| Plaga extendida a varios pisos | Comunidad, con acceso de todos los vecinos | Tratamiento conjunto del bloque |
Si quieres saber cómo organizar el control de plagas en tu edificio paso a paso, lee también nuestra guía sobre control de plagas en comunidades de propietarios.
En Saniterpen llevamos desde 1967 cuidando edificios de Madrid. Somos una empresa inscrita en el ROESB y certificada en UNE-EN 16636, ISO 9001 e ISO 14001. Si tu comunidad necesita una revisión o un plan de control de plagas, escríbenos a saniterpen@saniterpen.com o visita saniterpen.com.
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